この記事は、2021年3月15日に公開した以前の記事「借家契約の必須要素。パート1」をご紹介します。この記事では、借家契約の正式な要件について説明しました。今回のパート2では、借家契約書に盛り込むべき必須用語についてご紹介します。

排他的所有権

一般的に、借家契約とは、家主が借家人に一定期間、建物を占有・使用する独占的な権利を与える法的取り決めです。この排他的所有権により、借主は、家主を含む他の人が敷地に入るのを排除する権利を有します。この独占的所有権に基づき、家主は借主に敷地を静かに楽しむことを義務づけています。

テナント契約はライセンスとは区別される。ライセンスの下では、所有者または占有者は、料金の有無にかかわらず、他の人に施設への立ち入りや使用を許可します。例えば、映画のチケットを購入した場合、映画の上映期間中は映画館に入ることができるライセンスが与えられます。しかし、ライセンシーは、他の人が施設に入ることや使用することを排除する権利を持っていません。この例では、他の人が映画館に入るのを排除することはできません。

したがって、家主が借地期間中に建物に立ち入って検査したい場合は、借地契約書でその権利を留保しておかなければなりません。また、家主は、売買や賃貸を目的として、他の人を連れてきて建物を見学させる権利を留保するのが一般的です。ただし、このような内覧は、事前に借主と約束した上で、一日のうちの妥当な時間に行われると規定されているのが一般的です。

家賃・保証金の支払い

賃貸借契約のもう一つの重要な条件は、借主が家主に家賃を支払う義務を負うことです。さらに、家主がGST登録をしている場合、借主は家賃に対して現行のGSTを支払う義務があります。家賃は、通常、毎月、各暦月の1日に、銀行手数料などの控除を除いて前払いするように規定されている。

賃借人の家賃支払い義務は、賃貸借契約の基本条項です。このような義務に違反した場合、一般的に家主は借地契約を解除し、建物に再侵入して所有権を取り戻す権利を有します。通常、借家契約では、家賃の一部が未払いとなった場合に、家主が契約解除および再入居の権利を行使できることが規定されています。

家賃に加えて、借主は通常、賃貸借契約の締結時に家主に保証金を支払います。保証金の額は、当事者間の契約上の合意事項となります。通常、保証金の額は、借家契約の内容に応じて、家賃の6ヵ月分までとなります。保証金（またはその残額）は、借家契約の終了時に、建物が家主に返却された時点で借主に返金されます。保証金は、借家契約に基づく借主の義務を適切に履行・遵守するための担保です。借主が義務の履行や遵守を怠り、それによって家主に損失や費用が発生した場合、家主はそのような損失や費用を保証金から差し引くことができます。家賃の支払いはそのような義務の一つであり、他の義務については次のセクションで説明します。

テナントの義務

(a) 本物件の使用

テナント契約では、建物の使用に関する制限が定められているのが一般的です。住宅の場合は、敷地内でのビジネスや取引を禁止することがあります。商業施設の場合は、特定の事業や商売を賃貸契約で禁止することができます。商業施設のテナントは通常、オフィスやホステルなど、施設の使用目的を特定するよう求められます。用途の変更には、家主の事前の書面による同意と関連当局の承認が必要な場合があります。

その他の一般的な禁止事項としては、不法移民の収容や不法労働者の雇用など、違法または不適切な目的で建物を使用することが挙げられます。また、家主や近隣の居住者の迷惑になるような行為をしたり、させたりすることも禁止されています。

(b) 本物件の再構築

借家契約の終了時には、借主は建物の鍵を渡して家主に建物を返還しなければなりません。一般的に、借地契約書には、建物を、公正な損耗を除き、良好で借地人が使用できる状態で返却することが記載されています。一部の賃貸契約では、さらに、テナントに引き渡されたときと同じ状態で建物を返却することを定めています。この場合、当事者は、後々の参考のために、テナントへの引き渡し時に建物の写真を撮るとよいでしょう。家具や電化製品を含む目録がある場合、当事者（特に借主）は、引き渡しの際に破損した家具や電化製品を記録しておくとよいでしょう。これにより、後に建物が家主に返却された際の紛争を最小限に抑えることができます。

借主が必要とされる建物の修復を行わなかった場合、借地契約により、家主が借主に代わって修復を行い、それによって発生した費用の払い戻しを借主に求めることができます。この場合、家主は発生した費用の証拠として、適切な請求書および領収書（第三者の請負業者からのものなど）を保管する必要があります。また、家主は、借主側に未払いの債務がないことを確認するまで、賃貸保証金の返還を保留すべきである。

最近の動向

2021年3月26日、Fair Tenancy Framework Industry Committeeは、「シンガポールにおける小売店舗のリースに関する行動規範」（以下、「規範」）の導入を発表しました。

コードは、以下のような適格な小売店舗に適用されます。

- 2021年6月1日以降に締結された1年以上の契約期間を持つ借家契約またはライセンス契約に基づいて所有されていること。

- 都市再開発局（URA）やその他の関連当局によって、レストラン、バー、小売店、診療所、商業学校、スポーツ・娯楽施設などの小売用途に使用することが許可されています。

コードは、特に、適格小売店舗の家主とテナントが当事者間の利益のバランスをとるために必要なガイドラインと交渉原則を定めています。コードは法的効力を持ちませんが、将来的に導入される公正な借家法の基礎となる可能性があります。

テナント契約に関する記事をご覧いただき、お役に立てれば幸いです。

著者

リー・チャン・ヤン（ウィースウィー・ティオLLP シニアアソシエイト

Wee Swee Teow LLP シニアアソシエイト Jacqueline Teo氏

免責事項：上記の情報は、2021年5月14日に作成されたものであり、その正確性と完全性を確保するためにあらゆる努力を払っていますが、いかなる誤りや脱落についても保証するものではなく、責任を負うものではありません。また、本情報は専門的なアドバイスではなく、そのようなものとして依拠されるべきではありません。

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